Le plusvalenze di cessioni immobiliari estere sono un argomento attuale a cui prestare molta attenzione. Investire, infatti, in mercati stranieri è fonte di opportunità, ma anche di rischi, se non si è seguiti da consulenti esperti in materia.
La tassazione di queste plusvalenze è disciplinata dalla normativa nazionale e convenzionale. L’Italia ha stipulato numerose convenzioni contro le doppie imposizioni secondo lo standard OCSE. Essendo degli accordi bilaterali, sono prima negoziati tra i due Stati e da questi sottoscritti, dopodiché validati tramite ratifica da entrambe le parti.
L’art.13, par. 5 del modello di Convenzione OCSE sancisce il criterio di collegamento per la tassazione delle plusvalenze derivanti dalla cessione di partecipazioni, legandolo alla residenza fiscale del soggetto cedente. L’imposizione della plusvalenza derivante dalla cessione, da parte di un soggetto residente in Italia, di partecipazioni in società estere prevede la tassazione esclusiva in Italia. La deroga a tale principio, con la conseguente applicazione della tassazione concorrente nello Stato di residenza del cedente e nello Stato della fonte, si ha solo in tre casi: trasferimento della propria residenza fiscale nell’altro Stato; quando l’oggetto del trasferimento sono partecipazioni di società immobiliari; quando la partecipazione ha una determinata rilevanza.
Quando si parla di cessione di immobili o di cessione di partecipazioni in società immobiliari, bisogna tenere in considerazione diversi aspetti:
- Cessione di immobili detenuti all’estero nelle Convenzioni internazionali
L’articolo 13, par. 1, Modello Ocse 2017, che disciplina il regime convenzionale delle plusvalenze relative a immobili, prevede che le plusvalenze debbano essere tassate nel Paese della fonte, cioè in quello dove sono ubicati gli immobili. Ma la mancanza nel testo dell’articolo della parola “soltanto” causa la possibile tassazione anche nel Paese di residenza, subendo così una doppia tassazione.
- Cessione di partecipazioni in società estere nelle Convenzioni internazionali
Il regime di tassazione delle plusvalenze da partecipazioni, diversamente, è disciplinato dal citato par. 5 dell’articolo 13 che determina che il capital gain derivante dalla vendita di ogni altro bene risulta imponibile solamente nel paese di residenza dell’alienante.
Quando si deve determinare il valore della plusvalenza le disposizioni convenzionali sono differenti dai chiarimenti di prassi esistenti. Nello specifico:
- Il Commentario all’art. 13 del modello di Convenzione (al paragrafo 28.4) stabilisce che nella valutazione della prevalenza del patrimonio immobiliare non si devono tener conto le passività, soprattutto se garantite da ipoteca.
- La Circolare n. 36/E/2004 indica che è necessario mettere a confronto il valore corrente degli immobili con il totale dell’attivo, anch’esso a valori correnti, calcolando così il netto.
In Italia la legge n. 197/2022, infatti, ha introdotto il co.1-bis all’interno dell’art. 23 del TUIR, secondo cui : “1bis. I redditi diversi realizzati mediante la cessione a titolo oneroso di partecipazioni in società ed enti non residenti, il cui valore, per più della metà, deriva, in qualsiasi momento nel corso dei 365 giorni che precedono la loro cessione, direttamente o indirettamente, da beni immobili situati in Italia si considerano prodotti nel territorio dello Stato. Le disposizioni del periodo precedente non trovano applicazione con riferimento alla cessione di titoli negoziati in mercati regolamentati”.
Le plusvalenze derivanti dal immobili esteri rappresentano una grande possibilità di guadagno. Ma è necessario essere seguiti, per non commettere errori fiscali e tributari, da professionisti preparati.
Affidati a Canarie Consulting per la gestione fiscale della cessione di immobili e società immobiliari alle Isole Canarie, a Madird e in tutta la Spagna.
