Spese nei mutui

Spese del mutuo, cosa paga la banca? Cosa paga il mutuatario?

 

Dopo molteplici richieste e varie sentenze contraddittorie, il 27 gennaio del 2021 il Tribunale  Supremo, corrispondente della la Corte di Cassazione italiana, ha chiarito finalmente il tema relativo alla competenza soggettiva delle spese accessorie del mutuo.

Per avere una visione d’assieme, dobbiamo differenziare tra i mutui stipulati prima o dopo il 16 giugno 2019, data in cui viene approvata la modifica alla legge ipotecaria spagnola.

Mutui stipulati prima del 16 giugno 2019

All’istituto finanziario competono il pagamento delle spese del catasto, della gestione della pratica e della perizia, nonché della metà delle spese notarili.

Se si dimostra che al momento della stipula del contratto di mutuo la banca ha imposto abusivamente il pagamento delle suddette spese al mutuatario, quest’ultimo può chiederne il rimborso.

Al richiedente il mutuo competono invece l’altra metà delle spese notarili e le imposte “su actos juridicos documentados”.

Mutui stipulati dopo giugno 2019

La Legge sui Contratti di Credito Immobiliare, entrata in vigore il 16 giugno 2019, stabilisce chi deve accollarsi ogni singola spesa relativa alla formalizzazione del contratto di mutuo.

Le banche devono farsi carico delle spese del notaio e dell’iscrizione dell’atto al Registro della Proprietà, nonché delle spese dell’agenzia incaricata delle procedure (“gestoria”).

Il mutuatario deve farsi carico delle spese di stima dell’immobile (perizia), nonché pagare le copie dell’atto che richiede.

Bisogna ricordare che a dicembre 2015 il Tribunale Supremo aveva stabilito che era nulla e abusiva, da parte delle banche, qualsiasi pretesa nei confronti dei clienti relativamente al pagamento di tutti costi di formalizzazione del mutuo, ma non aveva determinato la percentuale di ripartizione tra banca e cliente. In pratica, la ripartizione era demandata al magistrato del Tribunale competente.

La Corte di Giustizia Europea, a causa delle molte sentenze contraddittorie, è dovuta intervenire con una sentenza del 16 luglio 2020 che ha stabilito che se la clausola di imposizione delle spese è abusiva e se il giudice non può decidere sulla ripartizione delle stesse, saranno restituite al cliente tutte quelle spese non attribuibili allo stesso, secondo la normativa vigente.

Dopo questa sentenza il Tribunale Supremo non ha avuto altra scelta che rettificare stabilendo che, una volta dichiarata abusiva la clausola di imposizione delle spese, i mutuatari hanno diritto alla restituzione di tutte le spese sostenute per la registrazione, la gestione e la perizia, nonché della metà delle spese notarili.

avvocato Karem Gomez
(CANARIE CONSULTING)